樓市新政讓購(gòu)二套房省多少錢(qián)?

發(fā)布于：04-01

　　自2011年開(kāi)始，我國(guó)將二套房商業(yè)貸款首付提高到60%，部分城市后來(lái)還提高到70%。昨日傍晚，中國(guó)人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房商業(yè)貸款首付比例降到40%，同時(shí)下調(diào)住房公積金貸款的首付比例。據(jù)測(cè)算，這次調(diào)整后，以購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)200萬(wàn)元的二手房來(lái)算，首付金額至少可以減少40萬(wàn)元。

　　二套房首付少了 二手房營(yíng)業(yè)稅省了

　　假定購(gòu)房者小明的購(gòu)房條件滿足新政，即小明首套住房貸款未還清，又需要貸款購(gòu)買(mǎi)二套住房，并且買(mǎi)的還是套剛滿兩年的二手房，房屋面積100平米，房?jī)r(jià)200萬(wàn)。

　　新政實(shí)施前，小明需要支付首付款的比例是60%，也就是120萬(wàn)。同時(shí)，假定小明購(gòu)買(mǎi)的二手房距上次售賣(mài)已滿2年不足5年，還要承擔(dān)二手房?jī)r(jià)5.55%的營(yíng)業(yè)稅，約11.1萬(wàn)。也就是說(shuō)小明要買(mǎi)第二套房，光首付和營(yíng)業(yè)稅就要一次性付出131.1萬(wàn)元。

　　而新政實(shí)施后，小明的首付款只需要付40%，也就是80萬(wàn)元，免征減征營(yíng)業(yè)稅期限從5年改為2年后，營(yíng)業(yè)稅的11.1萬(wàn)元直接免掉，購(gòu)房壓力明顯降低。不過(guò)，首付降低后，小明每月償還的房貸會(huì)有所增加。

　　月供、利息多了 200萬(wàn)二手房多43萬(wàn)利息

　　如果小明身處一線城市，按照新政實(shí)施前首付7成的比例計(jì)算，首付款是140萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。如按商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算，那么20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，小明的還款總額為1023370.54元，月供4264.04元。

　　而新政實(shí)施后，按照4成的首付比例進(jìn)行計(jì)算，那么首付款是80萬(wàn)元，需要向銀行貸款120萬(wàn)元。如按同樣的貸款條件進(jìn)行計(jì)算，那么還款總額為2046741.08元，月供8528.09元。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，降低首付比例，對(duì)于像小明這類(lèi)改善型購(gòu)房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。比如說(shuō)，7成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬(wàn)+102萬(wàn)即242萬(wàn)元。而在4成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬(wàn)+205萬(wàn)即285萬(wàn)元。這樣對(duì)比，要增加43萬(wàn)元的支付。

　　改善型購(gòu)房者入市門(mén)檻、成本降低

　　盡管新政實(shí)施后，購(gòu)房者的月供和利息都增加了，但房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，在這組數(shù)字的背后卻有一筆資金在節(jié)省。即在7成首付的情況下，需要多繳納首付款60萬(wàn)元。但現(xiàn)在這筆費(fèi)用可以先不繳納，而是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行繳納，其成本實(shí)際上只需要43萬(wàn)元，而且是可以分期按20年的水平進(jìn)行支付，自然降低了購(gòu)房者的成本。這也是此類(lèi)政策背后的一個(gè)政策導(dǎo)向，即讓改善型購(gòu)房者積極入市，降低入市門(mén)檻和成本。

　　滬指開(kāi)盤(pán)再創(chuàng)新高地產(chǎn)股漲幅居前

　　對(duì)于這次二套房信貸和二手房稅收政策的調(diào)整，市場(chǎng)反應(yīng)明顯，尤其是昨天下午，一則央行將召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)的傳聞，讓市場(chǎng)的預(yù)期直接影響到了股價(jià)。天房發(fā)展、深深房等多達(dá)11只房地產(chǎn)股下午直接沖上漲停，到收盤(pán)，滬市地產(chǎn)指數(shù)漲幅高達(dá)7.33%。

　　而今天早盤(pán)，滬指開(kāi)盤(pán)再創(chuàng)新高，站上3800點(diǎn)。地產(chǎn)股漲幅居前。

　　銀行下調(diào)房貸優(yōu)惠利率應(yīng)對(duì)樓市新政

　　就在三部委宣布下調(diào)二套房貸首付比例最低到4成之后，浙商銀行已于昨晚宣布，從今天起下調(diào)房貸優(yōu)惠利率，最低到7折。此前大部分銀行房貸利率九折就已經(jīng)是優(yōu)惠的極限了。

　　浙商銀行宣布，普通住宅及總價(jià)在500萬(wàn)元以內(nèi)的公寓，二套房貸最低首付4成，利率最低為基準(zhǔn)利率的0.7倍；別墅，排屋及總價(jià)在500萬(wàn)元以上的公寓，首付5成，利率最低為基準(zhǔn)利率的0.85倍。

　　不過(guò)，浙商銀行也規(guī)定了前提條件，利率下限優(yōu)惠范圍目前暫為購(gòu)買(mǎi)與浙商銀行有開(kāi)發(fā)貸款合作樓盤(pán)的優(yōu)質(zhì)客戶；非此范圍二套房貸利率繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)。具體首付比例、利率水平，由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和客戶信用情況等，經(jīng)審批后確定