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到2015年，中國的老年人口總數(shù)將達(dá)到總?cè)丝跀?shù)的15%左右。隨著中國老齡化不斷加速帶來的機(jī)遇，一些房企、險(xiǎn)企等紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
鑒于目前國內(nèi)尚未形成成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念尚存在爭議，一些房企主打的養(yǎng)老地產(chǎn)，避免不了借“養(yǎng)老”概念或“圈地”或“賣房”的嫌疑，有點(diǎn)“掛羊頭賣狗肉”。
到底什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式是怎樣的？筆者認(rèn)為，根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個(gè)維度，可以將國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸結(jié)為六大經(jīng)營模式。
模式一：本地出售型社區(qū)模式
該種模式以老年住宅為整個(gè)項(xiàng)目主題和亮點(diǎn)，以面向市場出售的住宅產(chǎn)品為主，注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營。北京東方太陽城便是本地出售型社區(qū)模式的典型代表。
要成功的打造這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)，復(fù)合的產(chǎn)品形式、完善的養(yǎng)老配套和優(yōu)美的景觀環(huán)境必不可少。產(chǎn)品形式方面，通常要打造滿足養(yǎng)老及準(zhǔn)養(yǎng)老一族、準(zhǔn)養(yǎng)老子女等不同客群的產(chǎn)品。養(yǎng)老配套方面，社區(qū)通常集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身，配套完善、設(shè)施齊全。景觀環(huán)境方面，社區(qū)通常環(huán)境優(yōu)美，綠化率高，整體環(huán)境生態(tài)宜居。
模式二：異地出售型社區(qū)模式
該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接，是異地養(yǎng)老方式催生出的一種養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，一般位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進(jìn)行融合，以住宅產(chǎn)品出售盈利。由于其特有的資源環(huán)境條件，這種模式難以普遍模仿復(fù)制，主要出現(xiàn)在海南、大連、青島等氣候、環(huán)境宜人的城市或大城市的周邊地帶。
模式三：租售組合型綜合社區(qū)模式
該種模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。這種模式不僅解決了全部出售對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的問題，還解決了全持有經(jīng)營資金占?jí)捍?、市場難以消化的問題。北京太陽城便是這種模式的范本。
這種模式通常構(gòu)建了“住宅銷售+養(yǎng)老公寓出租+養(yǎng)老配套持有經(jīng)營”的綜合性的項(xiàng)目盈利體系。同時(shí)，該模式延長了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。在改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)銷售方式的同時(shí)，延長了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，特別是在老年服務(wù)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)以及老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)三個(gè)方面，提升了養(yǎng)老地產(chǎn)附加值，增加其后續(xù)盈利能力。
模式四：養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式
該種模式嘗試運(yùn)用各種金融組合手段，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售，為企業(yè)發(fā)展融資，但多數(shù)金融創(chuàng)新手段還處在嘗試階段。 目前，國內(nèi)出現(xiàn)的金融組合型社區(qū)模式的產(chǎn)品主要有以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還和綁定養(yǎng)老保險(xiǎn)三種。這種模式對(duì)于養(yǎng)老配套和后期經(jīng)營的要求更高，也更強(qiáng)調(diào)完善的醫(yī)護(hù)服務(wù)作用，例如泰康之家養(yǎng)老社區(qū)成立專業(yè)的經(jīng)營管理公司。
模式五：會(huì)籍制社區(qū)模式
該種模式通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運(yùn)營，采取會(huì)員制管理模式，出售長、短租會(huì)員卡。通常銷售的會(huì)籍，對(duì)年齡有一定限制，主要針對(duì)對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注及身體健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入住的門檻。在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的城市，這種模式或能贏得市場的部分認(rèn)同，但整體而言較難被大部分老年群體認(rèn)可。
上海親和源是運(yùn)作比較成功的會(huì)籍制社區(qū)模式，但也是經(jīng)營多年后才逐步實(shí)現(xiàn)盈利。燕達(dá)國際健康城則沒有這樣幸運(yùn)，盡管其強(qiáng)勢的醫(yī)療資源在市場定位高端，但由于定位不符合市場需求、養(yǎng)護(hù)配套不佳、交通環(huán)境較差等問題造成入住率不高、經(jīng)營狀況較差。
模式六：床位出租型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式
該種模式根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經(jīng)營模式，以床位出租為主要盈利模式。整體而言，因養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有一定的公益性質(zhì)，能夠盈利的非常少。
佳兆業(yè)的遼寧東戴河項(xiàng)目，將“養(yǎng)老”概念引入到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，可初步歸結(jié)到上面的“異地出售型社區(qū)模式”，但又與真正的養(yǎng)老地產(chǎn)有所差別。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于適老化的配套和完善的養(yǎng)老服務(wù)，尤其是醫(yī)療服務(wù)配套。離開這兩點(diǎn)，僅有適宜養(yǎng)老的環(huán)境是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，也不能算是真正的養(yǎng)老地產(chǎn)。因此，筆者認(rèn)為，佳兆業(yè)東戴河項(xiàng)目創(chuàng)新之處在于在旅游地產(chǎn)中引入養(yǎng)老概念，但如若缺乏養(yǎng)老配套和服務(wù)，離真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)還有差距。