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近年在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，近一半資金來自銀行的信貸。房地產(chǎn)抵押貸款是目前房地產(chǎn)開發(fā)公司融資的重要途徑之一。
房地產(chǎn)抵押貸款，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保，從抵押權(quán)人那里獲得一定數(shù)量的貸款的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
做為房地產(chǎn)抵押的抵押物，依照《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。本文在此只探討以單純土地使用權(quán)抵押，也不是在地面上尚未建成房屋等建筑物或其他附著物時，以出讓方式取得的土地使用權(quán)設定抵押權(quán)時的土地抵押價值評估。
土地抵押價值評估，應依據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P規(guī)定進行。
土地抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權(quán)時的類似土地的正常市場價格進行，但應考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
土地抵押價值評估的辦法，一般可采用：市場比較法、假設用地開發(fā)法、成本法及基準地價修正法進行測算。其中市場比較法最直觀、適用，是最常用、最容易掌握的方法，在相同或類似交易案例較多情況下，應首選市場比較法進行結(jié)算；在設有基準地價的區(qū)域范圍選用基準地價修正法進行估算也簡便可行。
以筆者日前所做一宗土地抵押價值評估為例：筆者首先進行了有關房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析。據(jù)國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明，今年一季度，“國房景氣指數(shù)總體景氣水平保持了去年年底以來穩(wěn)步回升的勢頭。中國樓市今年將保持穩(wěn)步回升勢頭。
據(jù)青島市統(tǒng)計局青島房地產(chǎn)市場1－3月份綜述，青島市商品房屋銷售繼續(xù)保持好的增長勢頭。商品房銷售成倍增加，個人購房占九成以上。
待估宗地位于青島高科園石老人旅游度假區(qū)內(nèi)。高科園位于青島市東部，是青島市向東部拓展的主要地帶，風景秀麗，氣候宜人，為旅游勝地和投資熱土。其背倚浮山，俯瞰大海，由于其得天獨厚的地理位置及自然風光，其開發(fā)的房地產(chǎn)被房地產(chǎn)購買者看好，商品房價格一路攀升。
待估宗地為以出讓方式獲得的住宅用地，其建筑設計合理，造型優(yōu)雅，環(huán)境優(yōu)美；房地產(chǎn)開發(fā)單位資金、技術力量雄厚，經(jīng)營管理水平較高。以待估宗地抵押所得款項將全部用于一期工程建設，預計一期工程竣工交付使用時間為十個月。
根據(jù)待估宗地情況，筆者確定采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法進行估算。采用市場比較法求得比準價格為：單位地價1176.59元／平方米；采用基準地價系數(shù)修正法求得單位地價為1178.69元／平方米，兩種估價方法所得結(jié)果相近，故采用簡單算術平均法求得待估宗地單位地價為1177.64元／平方米。
則待估宗地抵押單價為1177.64元／平方米。
筆者認為，評估結(jié)果是客觀公正合理的，真實的反映了待估宗地公開市場價值，銀行可依據(jù)此評估結(jié)果為依據(jù)，提供抵押貸款。